| “租售同权”能否解决当下房地产的窘迫局面? 观察家-中国国土资源报
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近来,伴随着炎炎烈日,不断升温的除了体感温度,还有一个新词儿——“租购同权”。
7月中旬,广州新政“租购同权”一出,各大媒体纷纷冠以“重磅”“巨变”“颠覆性”等字眼。紧接着,九部委联合发出12城试点加快住房租赁市场建设的报道刷屏朋友圈。随后,上海首批公开出让的两幅“只租不售”的住房用地成交,住建部表示将对“租购同权”立法……“租”的热度持续不减。
“房子是用来住的,不是用来炒的。”给高房价降温、抑制投机和泡沫,发展房屋租赁市场是手段之一,也是大势所趋。但是,“租售同权”能否解决当下房地产的窘迫局面?“租售同权”要照进现实,还有哪些后续问题需要解决蟾衣?
租购同权,重在预期管理
购房还是租房?7月18日之后,这似乎不再是一个问题。因为,租购同权的时代就要来临了。
一直以来,住宅租赁市场是我国房地产市场发展的一块短板。回头反思,租赁市场并非横空出世,但为何一直没有“租购并举”?关键还是租房人和产权人权利上的不平等,是租赁群体无法平等地享受城市公共服务、分享城市发展成果、获得城市资源。久而久之,形成了“租房非长久之计”的心理顽疾暴力辛迪加。
此次租购同权可谓掐住了问题的“七寸”。着眼于提高城镇租赁群体的地位和保障其公民权利,扭转“租客缺乏保障”的状态,改变“租房低人一等”的心态,促使城镇居民逐渐抛弃“唯本地、唯户籍、唯产权”的陈旧观念,摘掉对新市民的有色眼镜。笔者以为,租购同权是加强房地产预期管理的重要手段,是建立房地产市场平稳健康发展长效机制的重要内容。
预期疏导需求,心态决定行动。城市发展牵动着全体市民的心,这其中既包括户籍人口,也包括数量庞大的新市民。租购同权,旨在拆掉心中之墙,引导新市民正确看待住房产权问题。政策的持续推进能够有效引导新市民以长期租赁住房的形式解决居住和公共服务的问题,将大量的住房消费性需求疏导到租赁市场上来,进而给产权市场降温,特别是对房地产投机者来说,无异于釜底抽薪。但,这绝非易事。还记得去年,城市小区“拆围墙”的政策一出便处于风口浪尖极限乔丹。有形之墙尚且如此难拆,更何况横在市民心中的无形之墙。
观政策优劣,不在一时而在长势。政策出台以来,试点城市的部分地区住宅租金出现了一定程度的上涨,便有声音认为这一政策并没有起到平抑房价的作用,反而推高了租金水平二妮菜煎饼,加重了租房人群的经济负担。这就有点片面、功利了。
租购同权,乃是着眼于长远来理顺体制机制和革新思想观念。既是长效机制,便不仅着眼于短期的降房价、抑投机、挤泡沫,更重要的是在总结十几年楼市调控经验基础上寻找到一条既符合经济规律又契合我国新型城镇化发展的道路,系统性地推动房地产市场供给侧结构性改革,解决城镇居民住房问题。仅以租金暂时的涨跌来评价政策之优劣,无疑是没有深入领会当前房地产调控思路的转变,没有深刻理解预期管理对房地产市场的重要作用。
与发达国家相比,我国城镇住宅租赁市场规模小、租期短、管理水平差,但是市场需求和发展潜力巨大。租购同权是我国顺应市场规律、强化预期管理、推进房地产市场供给侧结构性改革的关键一招。当前只是在12个城市进行试点,但方向已经非常明确,相较于过去的“限购、限贷、限售”等政策川化吧,看似一剂慢药,却能健体、治本,且是一剂疏导预期的心药。正所谓“心病还需心药医”,解决大城市病,恰恰需要从“心”出发融易融,抓住根源,补上短板,才能真正促进房地产市场的平稳健康发展,提升大城市居民特别是新市民的幸福感与获得感。
(张超中国人民大学公共管理学院)
楼市调控,能否以“租”破题?
近日,租赁住房站上了风口。住建部、国土资源部等九部委联合发文,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,支持相关国有企业转型为住房租赁企业。一石激起千层浪,关于住房租赁的话题再次引发热议。
“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。” 千百年来,房子一直是百姓心中的梦与痛。“房子是用来住的,不是用来炒的。”如何让房屋回归其基本属性,“要享用,但不去占有的”租赁住房能否成为房地产调控的一步活棋?
其实,长期以来,租与售都是解决住房问题的重要途径。发达国家居民租房比例一般在50%左右,在新加坡更是高达70%以上。但在我国,租房却总显得比买房低那么一级。
究其原因,首先在于国人对占有和产权的依赖,以及房屋背后牵涉的各种福利和特权。中国人向来崇尚安身立命、安土重迁,买房也常与落户、子女上学绑在一起。即使房价高企,人们还是千方百计要买房,一个很重要的原因就是为了拿到城市生活的“入场券”,享受更好的公共服务和保障。
其次,企业对租赁住房参与不够积极陈茂蓬。房地产开发是一个耗资大、周期长的过程, 发展房屋租赁远不如房屋销售获利快、收益高,于是房地产企业便向获益更高的方向奔去。同时,租房租金回收是一个长期的过程,导致租房开发贷款战线拉长,易引发融资风险。
房地产调控需要限购、限贷、限价,更需要开拓新思路,迈出新步伐,赋予住房租赁与住房买卖同等的权利,扶正倾斜的天平。九部委的联合发文从土地、金融、运营等方面打出了组合拳:
土地政策方面,鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应;
金融政策方面,鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度;
运营政策方面,要求各地建立快速审批通道,探索实施并联审批;
还要求人口净流入的大中城市,搭建政府住房租赁交易服务平台。
在地方实践层面,各地也开始了一系列探索:
上海推出“只租不售”地块,对租赁住房给予特殊优待。
广州提出“租购同权”,赋予了符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益。
无锡、郑州、扬州、济南等二线城市也通过修改地方法规进一步放宽落户门槛,并对租房群体敞开落户的大门。
虽然离真正实现租购同权还有一定的距离,却迈出了探索的重要一步。
人生如寄。租赁住房可以让人以更低成本获得喜欢的居住环境,也可以盘活已有的存量住房,使社会资源得到有效利用。但思想观念需要逐步解放,租赁市场的发展也需一步一步向前。图之于未萌,虑之于未有。李允浩租赁住房能否改变房地产市场格局,尚需时日调整完善。
(焦思颖作者系本报记者)
本期编辑:赵志坤
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