| 《理财新环境》主题沙龙活动回顾 赢翰财富-赢翰财富管理中心
主讲人:赢翰财富总经理郭靓女士。
主讲内容:围绕当前金融环境的变化以及对投资者的影响,为现场的来宾们进行深入的剖析和解读。
在积极财政政策背后,可能会有的宏观的货币供给变化以及利率对于市场的影响。这些利率的、市场的财政政策,对于房地产、楼市、股市、债券市场的影响会有几何。
主讲内容分享:
1. 美国优先与贸易摩擦
中美贸易摩擦从2017年8月到2018年8月8日。美国对外贸易政策的历史源于1789-1913年(从贸易壁垒中崛起),我们以美日贸易战为前车之鉴、美欧贸易战中的争锋相对的案例研究。我们得出中美贸易摩擦需要谨慎对待,这或许是长期的问题。
2. 强美元周期来袭,新兴市场影响几何
美国是不是再次进入了一个强美元周期?
答案:显然是的。每一次强美元周期当中,一定有一个或者几个经济主体受到影响。例如:拉美债务危机、日本经济危机、亚洲经济危机。
这一轮市场的聚焦:是不是又会有新的一轮新兴市场?这一次危机是否比前两次影响更大?土耳其已经发生类似的问题,那我国是否会发生?
结论是:中国与土耳其等其他经济体存在根本差异。发生重大的危机,通常与三个因素挂钩。第一,经济主体的外汇储备是不是充足?第二,外债规模是什么程度?第三,主体本身的经济情况,包括通胀数据以及经济增长速度。
为便于理解,郭总是这样表述:
一个经济主体的风险和一个家庭的情况类似:第一,外部负债是多少?第二,家里存了多少钱?第三,家庭本身有没有正常的收入开支?
3. 那些我们经历过的积极财政周期
为了应对了强势美元周期,应对中美的贸易摩擦,中国会采用什么样的手段来改善?
中国在过去有两个比较长的积极财政周期(1998-2004年亚洲经济危机;2008-2016年美国次贷危机)
<< 上图可滑动,数据来源于网络研报 >>
我们可以发现,政府通常会用宏观手段加大投资、刺激经济。由此在一定程度上引发货币超发问题。而长期的货币超发,会导致已有财富的缩水和实际购买力的下降。那么该如何保护我们的财富?
第一,不断的提升自己获取财富的能力;第二,让已经有的财产减少贬值可能,大家需要找到一个抗通胀的资产配置组合。在现场,郭总也很坦率的告诉在场投资者,要真正找到抗通胀的资产并不容易。二级市场gostop?有,但只存于少量优秀的上市公司。因为行业有周期,且企业要保持一年涨15%的业绩增长是比较容易,但是要每年涨15%是极具挑战的。这种企业要具备持续成长的能力,并且不会受到太多的外部环境影响。这就是解释为什么之前大家会对这种消费类的绩优股的追捧,比如说茅台、格力。
房地产
是不是所有房地产投资都能够战胜通胀?
比较大概率的能战胜通胀,但要选择好的区位、好的收益模型的房地产标的。以前房地产的市场环境和目前市场环境不一样,很多人认为房地产在过去已经为他赚到了钱,但实际上房地产帮客户赚到的并不是本身房地产升值的钱。我们纵观2005-2015年的数据发现,全国房价的平均上涨倍数与货币增长的倍数也是近似的。其实是货币在超发,购买力在下降。而大多数人赚到钱的原因是,买房是通过首付加贷款的形式,实际上大家赚取的是杠杆的钱。
股权投资
建议做一定的股权投资李一飞,但一定要投优秀的基金管理人。
通过投资要真正做到战胜M2的增速是不容易的事情。郭总谈到在给核心客户做资产配置时,一般做3到5年的规划,整体目标做到12%到15%是需要天时地利人和的因素。比如是否有好的资产;每一次产品到期日是否能接上新项目;如果没有好的项目资金空转半年,也会存在资金空置的风险。所以将资产配置在稳健的中长期投资,是一种规避上述风险的好方法。
1996-2018年我国M1和M2同比增速
< 数据来源于网络研报 >
M2:平均同比增速:16%
4. 我们是不是到了经济的滞胀期?
货币的超发会导致通胀抬头,但若经济没有起来,我们会不会进入滞涨期?这是客户普遍关注的问题。
<< 上图可滑动,数据来源于网络研报 >>
2000年以来我国没有出现过特别长时间序列的滞胀,都通过有效的手段走出了这个阶段。分析近期的宏观数据代聊,我们能够发现CPI的上升因素中,短期因素较多。
< P P T 截 图 >
我们认为中国有预期滞涨的可能性。CPI的上涨源于五大因素,其中:疫情、夏粮是属于短期因素,房租价格上涨是拆违建带动的。另一项国际油价波动的本身,有一定的价格基础。所以我们认为CPI本身在可控范围内,有一定价格的通胀,但是属于合理通胀区间。
对于GDP,在出口不是很好的情况下,政府在投资加大了宏观力度。所以在拉动GDP的三驾马车(投资、消费和出口) 中,投资可以短期有效的改善我们的经济数据。所以这次我们认为,滞涨的影响是相对可控的。
6. 近期房地产市场形式与调控政策
中美贸易摩擦在内忧外患的过程中,对于房地产我们认为是中性偏好的。不代表房地产会出现大幅上涨,但至少是一种比较安全的资产。每一轮的积极财政周期,货币都会有一定程度的超发,而超发的货币最后一定会推高资产价格。房地产作为底层资产的标的,我们认为具有一定的抗通胀的能力。
是不是每一次政府的调控政策都对房地产造成直接的影响?
近期房地产市场形式与调控政策
< 数据来源于网络研报 >
<< 上图可滑动,仝正国数据来源于网络研报 >>
由上图为例,并不是每一次调控政策都能完全限制住的锦绣官途。所以我们认为市场有一只手,政府调控又是一只手,市场上是两只手在博弈的,而往往市场这只看不见的,是较有价值的手。宏观调控的影响,从某种意义上不能百分百代表市场价值。房价的涨跌还是很大程度源于市场供需,老百姓有钱钱去了哪里的问题。
7. 迎接直接融资与主动管理新时代
7.1 直接融资
纵观历史,我们发现美国也经历过类似的阶段:
< 数据来源于网络研报 >
直接融资是指没有金融机构作为资金融通的中介,资金闲置方与资金需求方通过直接协议实现资金转移,主要指债券市场及股票市场。
间接融资是金融机构作为中介,首先通过存款、发行有价证券等方式暂时将社会闲置资金归集,然后再通过贷款、贴现等形式将资金提供给需求方,主要指银行信贷。
由前图可见,美国20世纪70年代中期以后美国经济陷入滞涨困境,20世纪80年代以后,美国新旧经济动能转换,直接融资占比拉伸。以美国为例,我们认为在一个经济体发展过程中,会经历由间接融资到直接融资过程。因为伴随着经济的发展,原来能以银行信贷投放为主的融资方式不能满足企业融资需求。比如我们发现具有高成长性的服务企业,他并没有重资产,无法用信贷的逻辑间接进行融资,只能通过股权的形势进行直接融资,评估企业的未来价值。
当前我国股权融资占比图
< 数据来源于网络研报 >
党的十九大报告指出,深化金融体制改革,增强金融服务实体经济能力,提高直接融资比重,促进多层次资本市场健康发展。
同时直接融资是与风险共舞,是同股同权承担风险的,因此对于管理人的要求是:必须主动管理,具备专业度。
7.2 主动管理
应对时代的大潮,对于赢翰这样的公司是有利的,因为我们的董事长,就是房地产投资领域实质性风控的倡导引领者,具有26年丰富的行业经验。我们投资理念是:具有全过程的实质性风险管理,对于每个项目深度的分析,对于其盈利能力、退出路径、风险节点都有完善措施,通过严格的投前风控、投中评估、投后管理形成闭环。
我们在做项目的时候,通常考虑的是静态收益和动态收益余函弥。一,静态收益,我们很少碰地王:地王项目吸铁石邮箱,因为地王项目往往意味着面粉比面包更贵。我们会更看重存量地产,因为存量项目往往是价格洼地,我们在获取项目时通常会有20%的静态收益空间 。这个与做股票定增其实逻辑是差不多。
二,动态收益,一方面是未来市场带来的机会,第二个方面,通过赢翰作为运营管理方,为其带来的附加价值。我们有完全独立的园区运营团队、养老运营团队、商管团队,这些都能为项目本身创造超额价值。
大会图集
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2018年8月27日,赢翰财富主办的《理财新环境》主题沙龙活动在上海市静安区江场路1398号【汇智·园满星空间】取得了圆满成功,热烈的现场气氛给大家都留下了深刻的印象。
但这并不是结束,而是一个新的开始。经过这样的交流,彼此更贴近,对待投资也有了更深层次的认知,也更信任,未来的日子,赢翰深知责任之大责任之重,必将始终深耕行业,为广大客户做好您身边的存量资产管家。
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