6大要点说透大型专业市场综合体的营运之道-伟联商业地产研究院
钱今凡
核心提示
大型专业市场综合体的经营管理必须从项目初期就介入,不断的修改策划运营的误差,保障项目成功的机率。本文为大家分享大型专业市场综合体的营运之道。
经营成功是衡量商业地产成功的唯一标志,大型专业市场综合体更是如此。大型专业市场综合体规模如此之大,经营管理是个系统专业的工程,经营管理必须从项目初期就介入,不断的修改策划运营的误差,保障项目成功的机率。
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科学合理的业态规划
专业市场最注重的就是“专业”二字,以专业成就市场,合理的业态分区是专业市场“专业”的具体表现,大型专业市场综合体动辄上1000亩的开发,业态定位和划分是在前期充分的调研和论证的基础上确定的,前期在招商时要严格控制经营分区,招商的过程中不能为了追求招商的速度而根据商户的需求不分业态随意出租商铺,在招商的时候就打乱了市场经营分区,后期的经营管理将会十分混乱。
在开业后期要保持好经营业态分区,如果有前期规划不合理的情况,可以考虑区域整体调整。往往市场开业的时候经营分区控制得非常好,可逐渐就出现了跨区经营的现象,商户都希望自己的生意更好,就想方设法搬到比原本位置更好的位置去经营,而经营管理者为了追求较高的出租率和租金收益而随意招租,这时跨区经营的现象也就随之出现了,这种现象的出现是管理不善所导致,市场管理的水平决定市场经营的好坏,因此应成立专业的经营管理队伍,为项目的持续经营打下良好的基础。
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招商质量的控制
大型专业市场综合体因地处城郊,商业氛围较差,市场培育期至少在三年以上。市场是否能平稳的渡过培育期,商户的经营实力是决定性的因素。很多专业市场,规划的很好,销售的也很好,招商入驻率很高,但真正平稳度过培育持续经营的所剩无几。在市场培育期内,因市场不够成熟,商户的经营实力有限,经营品种有限,生意机会较少,没有经营实力的商户在这个时候就会信心动摇或者经受不住市场的考验,商户来也匆匆去也匆匆,很快整个市场就形成恶性循环,最后人去楼空,给市场经营管理带来比较大的负面影响,想再次招商更是难上加难。如常州某食品城,因区位较好,设计规划也很合理,招商时只求数量不求质量,以高招商率火爆开业,但因商户大多为初次经商的创业者,不管是经营经验和实力都积累的不够,结果在开业一年后,这些商户全部关门停业,导致大面积空置,市场经营惨淡。
在市场营运的过程中,商户不是一成不变的,而是处于动态的调整中,经营管理人员要根据商户的经营情况,及时做出调整。招商人员应把握主动权,及时储备大量的实力商户,主动对无心经营的商户进行淘汰。
因此,我们在招商时,经营管理部门要严格控制商户的质量,不能单纯为了开业而招商,要为了后期的经营管理而招商。这些龙头商户和实力商户是我们招商的重点,也是市场持续经营的保障。
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完善的市场配套
完善的专业市场配套是市场经营的基本保证,也是市场核心竞争力。一个完整的专业市场不仅涉及到仓储、货运代理、分装配送、长短途交通、停车场、展览中心等基本环节,而且还需要银行、酒店、餐饮、行业协会、工商税务、报关、网上交易平台等相关配套服务。大型专业市场综合体的大商贸大物流的理念,对配套要求的更高,市场必须逐步完善各类配套,为经营者和消费者创造一个良好的商业环境,同时也为项目后期经营管理打下坚实基础。
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适时的经营推广活动
1广告宣传。
市场开业后应整合当地主流的媒体(户外广告、电视、报纸)进行定期的持续的宣传推广。制定详细的每年每月每周广告宣传推广计划都市邪主,以保证广告宣传的连续性有效性。
2促销活动。
促销活动是经营管理的重中之重,尤其在开业初期,市场的客流量少,经营状况不佳时,应定期推出主题促销活动,增加市场客流量,提升商户经营业绩。实行“365天”天天有有活动;“52周”周周有促销;“12月”月月有大礼。针对重大节日的关键节点,举行大型的促销活动。如抽奖、折扣、买送等。
3活动推广。
?特卖会
通过举办各类特卖会,树立消费者消费习惯,来消化商户的库存,提高商户的销售额,增加新款上市力度。如:品牌特卖会、父亲节特卖会等。
?文艺活动
通过节假日举办各类文艺体育活动,寓宣传于娱乐,拉动人气,带动消费,提高市场知名度。如元旦文艺晚会、书画展、才艺大赛、超级星秀赛、三人蓝球赛、扑克大赛等。
?购物节
购物节,是购物的集会、节日,属于商家打折促销商品的聚集地,也是消费者购买打折商品的理性场所。针对特定的节假日,集合市场资源,举行各类购物节,吸引人气。如春节购物节、啤酒节等。
?展会
积极举办各类展会,让商户通过展会的品牌向消费者展示自已产品的特点,拓宽消费渠道、促进销售、传播品牌,在商户获得销售机会的同时,市场也可以获得经营服务性收益。如服装展示会、品牌产品展销会、新品发布会等。
?新年客户户签谢会
每年春节时,举办新年答谢会,可以与商户共讨发展大计,共同欣赏文艺节目刘琼芳,放发纪念礼品,促进与客户间的关系,并通过主流媒体报道,提升项目知名度。
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打通商品流通渠道
要想经营好大型专业市场综合体无边风月居,必须充分的了解各类专业市场,尤其是专业市场的上下游的营销通路洪荒苍天。在开业准备阶段,经营管理人员应加强与商户的沟通红烧大唐,给他们推荐上游优秀的货源,协助他们采购有竞争力的商品,以保证商户的款式、品类、价格一定的竞争优势,打通商户上游的采购渠道。如果商户的商品没有竞争优势,市场开业后,在密集的推广活动之下,人流得到有效的保障雷碧,但因客户到市场买不到称心如意的东西,市场将失去二次采购的回头客,如此恶性经营难以做旺市场。
解决了商户从哪里进货,也要解决商户销往那里。大型专业市场综合体经营规模和经营商户如此之大,原有市场的下游客户难以满足现有商户的经营需求,必须拓展新的下游采购客户,填补商圈辅射的盲点。市场应开通下游县、镇的免费采购班车,方便下游客户到市场采购;定期到下游市场进行走访,了解商户的采购习惯以及商户的需求,定期派发促销单页,举行商户生意机会联谊活动,打通商户的下游市场。
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系统的商户管理
商户是市场最直接的客户离岛特警,是经营利润的主要来源,为保持项目较高的租用率,必须加强租户的管理。在后期的经营管理过程中,必须时刻了解租户的经营状况、经营动向及经营意见等,为商户提供一个稳定的经营环境,使市场保持一个良好的经营状态。大型专业市场综合体商户繁多,商户的管理是一项系统复杂的工程,也是了解市场经营状况最重要的手段,只有对商户进行系统的跟踪和维护,掌握商户的动态,才能及时解决经营过程中实际存在的问题。
?建立租户档案
租户信息资料的收集分为在营商户信息收集和潜在的租户信息收集,在营商户的信息资料包括:商户的经营业态,经营规模、月销售额、产品特点、进货渠道、辅射范围、下游客户的特点、采购的交通工具、对市场经营的建议,经营中存在的问题,对统计的商户信息加工处理后,做为经营管理决策的依据。潜在的租户信息收集主要是为后期的商户淘汰更新做准备。
?成立商会协会
根据市场的实际情况,成立行业协会或商会你鼓舞了我,任命龙头商户或实力商户为商会协会的副会长或秘书长职务,使他们的社会地位得以充分的体现风云之天下会,在市场经营中出现问题或有重大活动时,应先与商会成员内部沟通,听取意见,让他们为市场经营管理出谋划策,大力支持市场的推广活动。
?商户行为管理
维护市场的经营环境和经营秩序,制订相应的行为管理规范,约束规范商户的行为活动,加强商户的统一管理。商户行为管理规范应作为租凭合同的附件,以法律的形式保证行为管理规范的正常实施,市场应严格按行为规划对经营的商户进行统一的管理。
?商户服务
经营管理团队要有为商户服务的意识,及时为商户提供一切便利服务,使商户专心从事商业经营活动。主动经常与商户沟通,了解租户的经营状况,经营信心和经营意见等,积极主动地帮助租户解决问题,全力营造良好的经营环境,如协助商户办理各种手续,代办缴交各种工商税费皇冠夫妇,为商户的日常生活及各种商务活动尽可能提供一切便利条件等。
文章来源:世方